Skatteplaneringstips #10
Hyran som ger lägsta skatten
Uthyrning av privat fastighet
Om du får hyresintäkter från en utomstående för att du hyrt ut ditt småhus beskattas hyran i inkomstslaget kapital så länge det gäller uthyrning av en privatbostad. Innan skatten beräknas får du vid uthyrning till utomstående dessutom göra ganska generösa schablonmässiga avdrag från hyresintäkterna.
- Vid uthyrning av småhus får du först gör ett avdrag på 20 procent av hyresintäkten. Hyr du ut bostadsrätt eller lägenhet får avdrag göras med kostnaden du har för den uthyrda delen.
- Du får dessutom alltid göra avdrag på hyresinkomsten från en utomstående med ett fast belopp på 40 000 kr.
Exempel: Du hyr ut en del av ditt småhus till en utomstående som betalar 60 000 kr i årshyra. För att få fram din skattepliktiga inkomst av uthyrningen får du först dra av 20 procent av hyran – 12 000 kr – och dessutom det fasta beloppet på 40 000 kr. Din skattepliktiga hyresinkomst blir 60 000 – 12 000 – 40 000 = 8000 kr. Denna inkomst beskattas med 30 procents kapitalskatt. Skatten blir i exemplet endast 2 400 kr, vilket i detta fall motsvarar 4 procent av hyresinkomsten.
Att hyra ut del av en privatbostad
Om du istället hyr ut endast en del av den egna privatbostaden får du inte göra några schablonavdrag från hyresinkomsten i dessa fall, vare sig med 20 procent av hyresintäkten eller med det fasta avdraget som är 40 000 kr.
Överhyra behandlas som lön
Om en del av en utbetald hyresersättning överstiger ortens marknadshyror brukar man kalla den delen av hyran för överhyra. Överhyran jämställs skattemässigt med lön. Om utbetalningen sker till en delägare i ett fåmansbolag som inte är anställd, brukar betalningen beskattas som förtäckt utdelning från bolaget.
Delägare som inte är anställd hyr
När delägare i fåmansbolaget som inte är anställda hyr ut en del av det egna småhuset gäller följande:
Så länge den hyra som betalas till en sådan delägare är marknadsmässig, beskattas delägarens hyresinkomster från bolaget som inkomst av kapital. Delägaren kan dessutom göra de sedvanliga avdragen från hyresinkomsten, dvs.
- dels ett avdrag med 20 procent av hyresinkomsten,
- dels ett fast belopp som är 40 000 kr.
Överhyra till passiv delägare
Om överhyra betalas till en passiv delägare betraktas ersättningen som utdelning från bolaget och beskattas enligt reglerna om utdelning från fåmansbolag. Bolaget får då inga avdrag för den utbetalda överhyran.
Företaget hyr hos utomstående
Ditt företag kan också tänkas hyra lokaler i en privatbostad som ägs av en utomstående person, som inte är anställd eller delägare i företaget. Det är skattemässigt klart fördelaktigt för fastighetsägaren. Från hyresinkomsten får fastighetsägaren då göra avdrag med 20 procent av hyresinkomsten samt med ett fast belopp som är 40 000 kr. På resterande del av hyresinkomsten betalas endast 30-procentig kapitalskatt.
Andra bestämmelser
Det finns också särskilda regler om det gäller större lokaler i en egen eller en närståendes villa och om en delägare eller närstående till denne hyr ut en del av privatbostaden till fåmansbolaget finns det möjlighet för fastighetsägaren att göra ett skäligt avdrag innan den övriga delen av hyresinkomsten beskattas. Sen finns det särskilda bestämmelser om tjänstebostad.
Det finns också bestämmelser om reparation och ombyggnader som du bör studera närmare när du vidtar en sådan åtgärd.
Tips #11 och #12 publiceras vecka 16.